Mucho se ha hablado en los últimos días, desde que se levantara el secreto sobre parte del sumario de Las Teresitas, de las declaraciones de testigos o imputados. Buena parte de ellos, por lo que hemos podido observar, con una amnesia casi infinita sobre unos hechos que, sin embargo, permanecen bastante fresquitos en la memoria de una parte importante de la ciudadanía de Tenerife, o al menos de aquellos privilegiados que tienen acceso a información proveniente, en su mayor parte, de fuera de la Isla ante el silencio sepulcral que mantienen 'respetuosamente' los medios de comunicación de Tenerife. Eso en el mejor de los casos, porque medios como el grupo El Día sí que hablan del asunto a diario, aunque no para informar a sus lectores, oyentes o televidentes de lo que aparece en el sumario, que ahora al menos no es secreto, sino para despellejar a todo aquel que osa decir una sola palabra sobre el asunto.
No nos corresponde a nosotros, principalmente porque no somos ni hemos pretendido nunca ser un medio de comunicación -sino más bien de opinión-, el dar a conocer algunos de los aspectos del sumario que nos parecen más relevantes. Pero está visto que, al menos en el caso de Tenerife, parece fundamental que el mayor número de ciudadanos posibles -que al fin y al cabo somos siempre los que pagamos todas y cada una de las facturas- tengamos acceso directo y sin intermediaciones de ningún tipo a lo que está pasando con este asunto.
Y en este sentido comenzamos esta pequeña serie, que no pretende ser exhaustiva ni muchísimo menos, con las declaraciones de la arquitecta municipal, Pía Oramas que, a diferencia de la mayoría de los testigos e imputados, recuerda con una claridad meridiana cuál fue exactamente su intervención en el proceso. Que lo que no recuerda lo lleva en anotaciones, como corresponde al que no tiene nada que ocultar y va a contestar a las preguntas que le van a hacer de un tema que conoce de antemano. Y su intervención en el asunto no fue otra que la de intentar, infructuosamente, tratar a Inversiones Las Teresitas como a cualquier otra empresa o particular a la que el Ayuntamiento pretendía comprarle unos terrenos. Según Oramas no sólo hubiera sido más barato expropiar sino que reconoce que había 90.000 metros afectados por el dominio marítimo que se pagaron a precio de oro siendo prácticamente públicos.
Llega a relatar que, en un último intento por hacerla comulgar con ruedas de molino, la convocaron a una reunión con cuatro hombre y una mujer, casi todos ellos superiores jerárquicos, para que diera su conformidad a las tasaciones externas que se habían realizado. Un tal Víctor Reyes, cuenta la declarante, se opuso incluso que pudiera revisar esas tasaciones si antes de entregárselas no se comprometía en aceptarlas independientemente de que pudiera estar o no conforme con la metodología empleada. Verdaderamente alucinante.
Cuando la Farnés le preguntó que si había visto otra ocasión en la que pudiendo cambiar el plan general, pudiendo expropiar, teniendo el informe de una arquitecta con valor inferior, teniendo otras dos valoraciones similares a la de su arquitecta se pidieran dos valoraciones más para terminar pagando aquella que los obligaba a pagar mucho más; la Oramas fue tajante en su respuesta: NO.
DECLARACIÓN DE LA TESTIGO DOÑA PIA ORAMAS GONZÁLEZ MORO En Las Palmas de Gran Canaria, a 23 de octubre de 2007.
Por la Sra. Magistrada-lnstructora, se le informa que la presente declaración va a ser grabada, por tanto en caso que exista discrepancia entre lo que conste en la grabación, y lo escrito, primará el contenido de la grabación.
A preguntas del Ministerio Fiscal:
Preguntada qué cargo ocupaba en el Ayuntamiento de Santa Cruz en el año 2001, manifiesta que era Arquitecta del Servicio de Urbanismo, responsable de la gestión urbanística. Había dentro del servicio planeamiento y gestión y ella era de gestión.
Preguntada si aparte de ella había más arquitectos en la Gerencia, M. que sí, dentro del servicio eran tres arquitectos y dentro de la unidad de edificación había dos. D. Germán Delgado era el jefe del servicio de edificación.
P. hasta cuándo estuvo trabajando en la Gerencia, M. que hasta julio del 2002 en que pasó al Cabildo Insular en comisión de servicios. Le ofrecieron un puesto importante, era un ascenso. Ahora es responsable de la Unidad del Plan Insular.
P. si tuvo problemas con D. Manuel Parejo, M. que no, a veces había discrepancias, dentro de la labor profesional, a veces no coincidían sus puntos de vista.
P. si D. Manuel Parejo era su superior, M. que el jefe directo era D. Epifanio Gómez, después el Gerente d. José Tomás y por encima el concejal que es D. Manuel Parejo.
P. si tuvo discrepancias en cuanto a la valoración de las parcelas del Frente de la Playa que hizo la dicente, M. que a ella le encomiendan dentro de un encargo interno al servicio, la orden viene de D. Epifanio Gómez, que por instrucciones de D. Manuel Parejo en un par de días que se estaba estudiando la adquisición del Frente de Playa.
P. cuándo se le dio la orden para hacer esta valoración, M. que no recuerda exactamente permitiéndolo la Magistrado hacer consulta de una nota, fue el miércoles 28 de febrero de 2001, D. Epifanio Gómez, le dice que D. Manuel Parejo le encomienda un trabajo, la valoración del 100% de los derechos del sector urbanístico del Frente de Playa, es una orden verbal.
P. a quién se le encomendó el resto, M. que al Ingeniero el coste de la urbanización. SE llama Jesús, no recuerda el apellido.
P. si a alguien más se le recomienda otra cosa, M. que había un proyecto de Perrault para el frente de playa que cambiaba las edificabilidades del plan parcial, y Epifanio tenía que examinar esa documentación. El Plan General era jerárquicamente superior al plan parcial y entonces había que modificar el Plan General.
P. si tenían que modificar el Plan General para adaptarlo a la propuesta ganadora, M. que sí, y para adaptarlo a una posible redistribución de aprovechamientos.
P. si es cierto que si este plan parcial hubiera que adaptarse al Plan General del 92 se reducía considerablemente la edificación. M. que no exactamente, cambiaban los parámetros. No cambiaba sustancialmente el aprovechamiento.
P. si en el plan General no se establecía un retranqueo mayor, M. que sí, pero podía distribuirlo de otra manera para poder obtener el aprovechamiento. No se podía hacer el plan parcial tal y como estaba previsto, había que modificarlo.
P. si alguien más se le encargó otro trabajo respecto a eso, M. que colaboraron aparejadores como ayudantes. El Concejal de Urbanismo hizo ese encargo, y la dicente le dijo que era muy complejo, y que había temas que necesitaban un dictamen jurídico. Como resultado de eso al día siguiente les convocaron a una reunión a la que asistió D.
Manuel Parejo y en esa reunión se concretó el trabajo y a la dicente se le pidió que pusiera las distintas hipótesis, la dicente hace un estudio de eso.
P. sobre quiénes estaban en esa reunión, M. que el Gerente, D Manuel Parejo, D. Epifanio, cree que estaba Jesús y no sabe si alguno de los Aparejadores. Les convocó el
Gerente.
P. si empieza a hacer su trabajo, M. que es un trabajo que aparece con otros trabajos que ya ha comentado.
P. si recuerda el plan parcial, qué uso permitía en el frente de la playa, M. que un uso hotelero, equipamientos y locales comerciales.
P. si el uso característico permitido era el uso hotelero, M. que era el uso principal. Se exigió que fueran hoteles cje cuatro o cinco estrellas. No dejaba hacer hoteles de categoría inferior.
P. si es cierto que cuando usted entra ya a valorar estos terrenos hace constar en su informe que existen numerosos deberes urbanísticos pendientes, M. que había algunos evidentes, como los costes de urbanización.
P. si es cierto que se hace constar que no se ha completado el desarrollo del planeamiento del área en tanto que el plan de ordenación general establece la modificación del plan parcial según las instrucciones contenidas en las fichas de ordenación detalladas, qué significa eso, M. que dentro del suelo urbano hay dos categorías, consolidado y no consolidado y no tienen derechos de aprovechamiento iguales.
P. si es cierto que si esto es así, el valor de estos terrenos sobre la base del cien por ciento del aprovechamiento urbanístico disminuye, M. que sí. El máximo que podían tasar en suelo no consolidado era el 90%. Al no haber cumplido los costes de urbanización, no lo habían tasado
P. si en principio reduciría un diez por ciento del valor de las parcelas, M. que sí. Afecta también a los plazos, al estar sometido a una modificación, todo eso significa tiempo. El tiempo es dinero porque estás pagando créditos al banco. Eso hace que se reduzca el valor del aprovechamiento de los terrenos. Cuanto más se alarga en el tiempo menos rentable es, más costes y gastos de financiación hay, por lo que puedes pagar menos por el suelo.
P. si hace constar que las determinaciones de la ordenación no se encuentran adaptadas a la Ley de de estandartes turísticos, M. que es cierto.
P. si es cierto que esta Ley establecía una repercusión de 40 metros cuadrados construibles por cama, M. que 60 metros cuadrados de suelo por cama. Las parcelas estaban hechas con una superficie determinada y tenían asignada un número de camas y de metros cuadrados. Si dividían esas camas asignadas por la superficie de suelo,
encontraban que no se podía materializar todo lo que estaba previsto en el plan general
o en el plan parcial.
P. si es cierto que según estos cálculos a usted la salía 61480 metros cuadrados
valorables como de uso hotelero frente a los 130250 previstos en el plan parcial, M. que le salían bastante menos, no recuerda de memoria.
P. si hace constar que no se había aprobado ni los estatutos, ni las bases, ni se
había constituido la Junta de Compensación, M. que la sentencia dijo que había sido
correcto y en su momento fue aprobado pero con posterioridad entró en vigor el plan
general y había que modificar el plan parcial, el ámbito de reparcelación era diferente,
había que hacer un nuevo proyecto de compensación.
P. si el proyecto de compensación ya no valía, M. que no valía.
P. si tampoco se habían cedido los terrenos correspondientes al aprovechamiento, M.
que no. Tampoco se habían cedido la totalidad de los terrenos de cesión obligatoria y
gratuita, tampoco se habían libera de ocupantes y cargas.
P. si Santa Cruz de Tenerife y el Ayuntamiento eran conscientes de todo eso, M. que
lo ignora qué métodos utilizó para realizar la valoración, M. que fue una valoración
estimativa del valor, cogió varios métodos para poder sacar conclusiones según lo que le iban dando, y estimar el valor final. Cogió lo que dice la Ley del suelo si se expropia, en ese momento no dio el valor. De los valores que resultaba estimando la Ley del suelo era de los más bajos, incluso más bajo que el que dio al final.
P. si el ayuntamiento de Santa Cruz hubiera optado por la expropiación, si el valor del que se hubiera partido hubiera sido inferior del que usted dio, M. que sí.
P. qué otro método, M. que el residual estático y el de comparación. No había plazo para aplicar el método residual dinámico, el estático aproxima bastante bien al resultado final, el dinámico es muy delicado, por el tema de los plazos, porque da unas distorsiones muy grandes.
P. si en el residual dinámico es fundamental el tiempo que has previsto, y varía extraordinariamente el precio si no se cumple, M. que sí.
P. por el método de comparación, M. que fue por el que optó, es lo que te da el sentido común. En aquel momento se estaba pagando la cama hotelera sobre dos millones o dos millones y medio, se sabe en cada momento el precio. A lo que está el mercado. Te da el precio por metro cuadrado construido. En el mundo hotelero se maneja este método.
P. si hace constar que este informe lo hace usted con la finalidad de la adjudicación ‘por parte del ayuntamiento del posible aprovechamiento materializable de las parcelas del frente de la playa, si se refiere a una posible permuta, M. que siempre se habla de compra, en ese momento se intentaba que los terrenos del frente fuesen públicos, y que esto se hace para el caso que hubiera que adquirirlos. Se manejaban más hipótesis.
P. si en algún momento se le encargó a usted o a alguien, un informe sobre una posible permuta de trasladar los terrenos a la parte de atrás, M. que no tiene conocimiento de eso.
P. si se le encargó para que en el caso de que hubiera que adquirír el aprovechamiento, si había alguna duda de que había que adquirír, si se estaba valorando una posible expropiación, M. que desde el año 2000 se valoraba una posible expropiación, en aquel momento hicieron una estimación para saber cuánto podía ser el montante de esa expropiación.
P. si eso fue en el año 2000, M. que en agosto del 2000. No recuerda el montante, podían ser 1700 millones, parecida al del estudio del 2001 Los valores se actualizan con un coeficiente cada año.
P. quién le encargó esta valoración, M: que no lo recuerda. Se hizo un trabajo, un informe proponiendo la modificación del plan general, y la valoración, no recuerda quién se lo encargó.
P. si es la encargada de expropiaciones, si había algún inconveniente para modificar el plan general y haber realizado la expropiación. M. que era un objetivo político, había que tener el presupuesto para llevarlo a cabo, es su opinión.
P. por la sentencia del 98, si lo impedía, M. que ella conozca no.
P. si hace constar en su informe que estos terrenos están afectados por el deslinde de 1961, M. que sí, si se había hecho algún nuevo deslinde, no. Ese deslinde estaba vigente, fue ella personalmente a Costas a confirmarlo y Costas lo confirmó. Había 9000 metros de dominio público, lo que hacía inviable la edificabilidad de una serie de parcelas. La propuesta que estaba aprobada era inviable, había que traspasar la edificabilidad fuera de la zona de dominio. En algunas de las hipótesis se barajaba la posibilidad de reordenar los terrenos y edificar detrás. No toda.
P. si propusieron eso, M. que lo pone en la valoración.
P. si es cierto que el dominio público ni se compra, ni se vende, ni se embarga, M.
que no es jurídica pero cree que es cierto.
P. si el documento cinco que se aporta está hecho por usted también, es un informe hablando del valor del suelo urbano, M. que tendría que verlo. Hizo un estudio ya comentado, después hizo una síntesis de ese trabajo y lo que era la estimación de cuánto podían valer los terrenos.
P. si al final llega a la conclusión que estos terrenos tienen un valor de 3 mil doscientos y pico millones, M. que sí.
P. si este trabajo era referente a las parcelas del Frente de la Playa, M. que el
Ayuntamiento encargó a la Universidad Carlos III de Madrid un informe en febrero y a ella
en marzo, el trabajo se llama evaluación económica del plan parcial Playa de las Teresitas.
P. qué concluye, M. que el valor de los terrenos del frente de playa está comprendido entre 2.700 millones y 3.987 millones con un valor medio de 3.277 millones.
P por el otro, M. que fue al Gabinete de Tasaciones inmobiliarios Pool Guest, este fue en marzo de 2001, el 19, es una empresa de tasaciones. No sabe el domicilio. Fue posterior al de la dicente, parece un análisis crítico de su tasación, concluye que el valor es de 3150 millones, esto fue encargado por el ayuntamiento.
P. si hay uno de la Universidad Carlos III, otro hecho por usted y un tercero, y todos concluyen un precio, M. que sí. La dicente concluye que en base a esos tres estudios se podía decir que el valor era de 3200 millones.
P. después de todo esto, cómo se llega a Sociedad de Tasación, M. que como es un tema tan importante, quieren realizar una valoración por parte de una empresa de las más importantes del país, a pesar de tener los otros estudios. Le piden nombres de empresas y do que Tinsa a nivel nacional era de las más importantes, facilitó al Gerente datos de Sociedades de tasación, y los de esta empresa.
P. si hizo algo más que facilitar los datos de esta empresa, M. que facilitó todos los datos urbanísticos por orden del Gerente.
P. si bajo la base de que ya se hubiera adaptado el plan parcial al plan general del año 92, que se hubieran hecho las cesiones obligatorias, la cesion de aprovechamiento, que no hubieran cargas pendientes, que las parcelas estuvieran en condiciones de obtener las licencias urbanísticas, si le dio esos parámetros, M. que ella no dio esos parámetros. En las hipótesis que hace, cuando coge el 100% del aprovechamiento urbanístico, le da 9.000 millones. Pero no cogió esa hipótesis.
P. si estas hipótesis sobre las que se basó Sociedad de Tasación o Tinsa posteriormente eran posibles, en realidad, M. que no. Había entrado en vigor la Ley de moratoria turística, no se podía materializar uso hotelero en el frente de playa, y eso influía en el valor utilizado según el método residual dinámico, era por tres años. Cuando ella hizo su informe no estaba en vigor la ley de moratoria turística, se prorrogó la Ley de moratoria, en el 2006 estaba en vigor, con lo cual excepto las excepciones no se puede hacer hoteles a día de hoy.
P. si le consta a usted que en la zona de los Valles se cambiara el uso turístico por
uso residencial, M. que hubo una modificación del plan general en esos términos.
P. si no hubiera habido esa modificación se había podido construir, M. que uso hotelero no.
P.
cuáles fueron las discrepancias que hubo en su informe, por qué no se tuvo en
cuenta por el ayuntamiento dos informes encargados por ellos y un informe de su
arquitecta, M. que no sabe la causa. Ella entregó las copias al jefe del servicio y el
Gerente pidió unas copias. Ella no sabía si estaban o no estaban de acuerdo, a ella no le
mostraron disconformidad, le pidieron una síntesis que ella realizó y entregó. Después se
pidió el encargo a Sociedad de Tasación, ella desconoció cómo se desarrolló el trabajo, la primera noticia que tuvo fue por prensa de aquel momento.
P. si le sorprendió el acuerdo de 8.000 y pico millones, M. que sí.
P. si este trabajo no lo hizo usted por su cuenta y riesgo y lo mantuvo oculto, M. que se hicieron como mínimo 9 copias tanto de uno como de otro.
P. si el Consejero Director tenía total conocimiento porque en esa reunión se lo encargó, M. que se reunió con él para explicarle los resultados, El Gerente o Parejo le dijo que fuera a Costas, fue con ellos el Abogado del Plan General. Le dijeron que fuese con un Abogado, que se llamaba Luis Gutiérrez.
P. si cuándo fue a Costas quedó alguna duda de que estaba vigente el deslinde del 61, M. que no.
P. si en el informe de Sociedad de Tasación se hace constar que no se cumple con los requisitos exigidos por la Orden Ministerial 30 de noviembre de 1994, si esta orden es la que regula las tasaciones para el mercado hipotecario, M. que sí.
P. si es cierto que si cumple los requisitos se tiene que hacer el informe con arreglo a la normativa urbanística vigente, M. que sí.
P. si la Sociedad de Tasación hubiera hecho la tasación conforme a la normativa vigente urbanística hubiera llegado al mismo valor, M. que no.
P. si es cierto que hubiera tenido que llegar a un valor sensiblemente inferior, M. que en opinión sí.
P. cuánto tiempo llevaba trabajando en este servicio del Ayuntamiento, M. que empezó en el año 90, fue a la Gerencia en el año 92, le traspasaron como laboral a la Gerencia.
P. si en todo el tiempo que lleva en el ayuntamiento ha visto en otra ocasión que el ayuntamiento llegara a pedir cinco informes para pagar más, teniendo en cuenta que había tres, si ha visto que el ayuntamiento encargara algún informe de valoración bajo unas hipótesis que forzosamente inplicarían pagar más cantidad de dinero M. que no.
P. si ha visto en otra ocasión que pudiendo cambiar el plan general, pudiendo expropiar, teniendo el informe de una arquitecta con un valor inferior, teniendo otras dos valoraciones con un informe similar al de su arquitecta pidiera dos valoraciones más, para terminar aceptando aquella que lo obliga a pagar mucho más, si lo ha visto en otra ocasión, M. que no.
P. si le consta que finalmente la valoración que se aceptó tampoco fue la de Sociedad de Tasación, M. que no ha visto el expediente, lo ha visto en prensa y se lo ha bajado por Internet, le mostraron la de Tinsa y la de Sociedad de Tasación, se las pasó el Gerente para que las suscribiera, fue verbalmente, primero se lo dijo por teléfono José Tomás el 22 de junio, que existían esas dos tasaciones, que si podía suscribirlas, es habitual que lo haga alguien de Gerencia, entonces ella dijo que tendría que verlas antes de decirle sí o no, dijo José Tomás que tenía que consultarlo con D. Manuel Parejo y después le volvería a llamar, D. Manuel Parejo le dijo lo mismo el 28 y ella le contestó lo mismo, el 29 de junio la convocaron a una reunión con José Tomás, Fernando Senante, Abogado del plan general de Santa Cruz, José Luis Roca, Víctor Reyes, y D. Epifanio Gómez que era el jefe de servicio. En esa reunión el gerente le preguntó que si podía hacer las valoraciones y suscribirlas, ella vuelve a reiterar que sin verlas no puede decir nada, D. Víctor Reyes pone reparo a que disponga de copia de las tasaciones en tanto no diga si va a suscribirlas o no. En esa reunión todos opinan lo que debe decir en el informe, ella dice que tendría que verlo porque le extrañaba el resultado. No comparte las hipótesis. Ellos decían que no tenía que entrar en las hipótesis sino decir que el valor era el correcto según la metodología empleada. Se acuerda que le van a dar copia del informe, el 3 de julio le dan dos copias de las tasaciones de Tinsa y Sociedad de Tasación personalmente el Gerente, y llegó a la conclusión de que la metodología era
perfecta pero que las hipótesis de partida distorsionaban el resultado, ella no asumió las
hipótesis de partida. El propio Tasador tampoco las suscribe totalmente ya que se hizo
sin tener en cuenta los estándares, la moratoria. La conclusión es que hace ese valor en
base a esas hipótesis, y que es un valor que no sirve para cuestiones hipotecarias.
P.
cuando dice que tampoco puede suscribirle qué ocurre, M. que el jueves 5 de julio
le proporciona esta información, entonces le dice que si lo puede reflejar por escrito pero
sin firmarlo, y la dicente dice que se lo pida por escrito, y le contesta que se lo va a
comentar al Sr. Parejo. Hasta el viernes 13 de julio no sabe más, ese día tiene una
llamada desde Víctor Reyes en la Alcaldía, Secretario de la Gerencia, le dice que debía
haber un informe suscrito competente municipal y que es necesario que emita el informe,
la dicente dice que no tiene ningún problema mientras no le dicten lo que tiene que
poner. La convocan por teléfono a la oficina del plan general el 25 de julio, ella estaba en
la Gerencia. Le dice que quería un informe y el interventor también que emitiera un
informe. Ella no sabe más del asunto porque no va a la reunión, no ha vuelto a saber
nada más a partir de ahí.
P. si a usted la consta si alguna otra vez se ha hecho un informe y se ha pedido que lo suscriba alguien del Ayuntamiento, algún arquitecto, M. que en suelos urbanos urbanizables le corresponde a arquitectos técnicos o aparejadores.
P. si le consta en el tiempo en que ha estado trabajando si en alguna otra ocasión en suelo urbano no consolidado, o no urbanizable o rústico, cuando se ha hecho esta valoración por personas externas, luego ha sido suscrito por el Secretario de la Gerencia de Urbanismo y el Sr. López de Vergara, responsable del área económico, M. que no le consta que nunca se haya hecho esto. No sabe si tienen conocimientos técnicos.
P. si había alguna otra fecha de interés, M. que no.
A preguntas de la Magistrada-lnstrucor:
Preguntada si podría aclarar si cuando usted habla de su informe hace referencia a dos informes, un primer informe que efectúa usted y en el que además tiene en
consideración el efectuado por la Universidad Carlos III M. que no, el primero fue unos trabajos que realiza el servicio, en los que se le encomienda que estime el valor que
podía alcanzar el frente de playa de las Teresitas bajo una serie de hipótesis, es de fecha 5 de marzo de 2001.
P. si el segundo informe es el que usted denominó síntesis, M. que sí. En ese ya recoge la valoración de la Universidad, la suya y la Pool Guest.
ón de la testigo D Pía Oramas González Moro, a las 13:50 horas, haciéndole saber su obligación de comparecer ante el Tribunal, a tenor del art. 446 de la L.E.Cr, si fuera citada para ello; leída que ha sido la presente y hallada conforme la firman los asistentes al acto después de S.Sa., doy fe.
